房价高原因不在于逐利的开发商而在于逐利的政府 -[瞎看 ]
转载自《中国新闻周刊》 改革土地制度，转变住房模式 房地产市场陷入目前非理性繁荣景象，房价快速上涨，根源仍然在于不合理的土地制度及由此而形成的住房模式。 ★ 本刊评论员/秋风 任何一个国家都可能出现资产泡沫。但是，房地产市场繁荣、价格上涨成为一个社会问题甚至政治问题，却相当罕见。不幸的是，这样的情况就出现在我们身边。 应当说，每一轮资产泡沫都是各种复杂因素造成的。以房地产市场为例，开发商的逐利、消费者的羊群心理、政府的货币信贷政策，都与非理性繁荣难脱干系。民众中的一部分抱怨买不起房，而另一部分则疯狂投入炒作中，甚至那些成为“房奴”的人，其购房需求也部分来自投机。 不过，中国房地产市场陷入目前非理性繁荣景象，房价快速上涨，根源仍在于不合理的土地制度及由此而形成的住房模式。 城市化意味着城市需要占用原来的农业用地。事实上，大量城市人口都在从城市向原来的郊区迁移。但根据现有的土地法律，政府垄断了供应工商业用地和城市人口居住用地的权力。必须由政府向农民征用土地之后，这些土地才可以用于工商业开发和城市居民居住。由于种种原因，政府只向开发商出让它所占有之国有土地，而拒绝向家庭及若干家庭组成的类似于住房合作社之类的组织出让土地。 由此形成了我们目前基本的城市房屋解决模式：政府垄断土地供应，开发商垄断房屋供应。所有人都必须向开发商购买房屋，因为政府只向房地产开发商供应土地。 专家们分析说，这种模式与香港地产模式大体相同。事实上，它很可能就是模仿自香港。而内地地方政府之所以模仿香港模式，乃是看中了香港模式的一项巨大优势：它能给政府带来巨额财政收入。香港政府的最大宗财政收入是售地收入，目前内地各城市的收入结构也基本呈现这种特点。 但也正是这一点决定了，一些地方政府成为地产市场上的一个完全的逐利者。它本能地倾向于通过操纵土地供应，哄抬土地价格，从而使土地成本不断升高，推动房屋价格迅速升高。因此，香港模式的基本特点就是，高地价、高房价。 这种模式的经济后果是，房地产业在城市经济中所占的比重非常高，而这意味着城市经济缺乏创造性，因为房地产业其实是最原始的产业。这种模式的社会后果是，社会财富畸形地体现到土地与物业上，而普通民众大量地成为房奴，穷毕生之力供房，抑制社会整体生活品质的提高。 香港模式也会导致另一个严重的经济与社会后果：大量低收入群体根本买不起房。因此，香港模式除了高地价和高房价之外，还有一个显著特征：住房高福利。也即，政府为低收入群体提供大量住房福利。有统计称，在香港，居民公屋入住率达到50%以上，即香港一半以上的中低收入民众可以通过住房保障体系来解决住房问题。 因此，香港历届政府通过出售土地套取的利益，其中至少有一部分变成了低收入者的住房福利，这是对完全向政府、向房地产倾斜的房地产模式的一种矫正。 不幸的是，这一点却被内地各级政府有意忽略了。政府提供给低收入群体的住房福利微乎其微。廉租房几乎没有，经济适用房比例低下。也就是说，内地只模仿了香港模式的前半截，高地价、高房价，却忘记香港模式的后半截：住房高福利。 各地政府在住房市场化改革的名义下，把几乎所有城市居民推进房地产市场，而这个市场却已被政府强行地嵌入了一种地价、房价倾向于非理性上涨的机制，使低收入者无力购买房屋。这就是住房问题成为一个复杂的社会、政治问题的症结所在。而政府过往进行的宏观调控之失灵也证明，只要现有的房地产模式不变，房价腾涨、中低收入群体住不起房的格局，就无法从根本上改变。 解决之道在于改变城市居民解决住房问题的基本模式。 我们换一个角度思考。占人口多数的农民的住房问题，从未成为社会问题。原因在于，农民可以以非常低廉的成本获得属于自己家庭的宅基地，从而房屋成本是完全可以控制的。当今城市人口解决住房问题，也可以参考这种古今中外通行的模式。 也就是说，城市家庭可以到郊区向农民购买土地建设使用权，并以家庭为单位或组合为住宅合作社，自行建造自住房屋。当然，商业性开发公司也可以直接向农民购买土地开发商品房。但是，它们将不再是城市房屋的垄断性供应者。 这里的要害是，属于农民的农村集体土地，毋须经过政府征用环节，即可跟国有土地一样，转让建设用地使用权给城市居民用于建造房屋。这样做有两个明显的好处：第一，从城市居民角度看，绕开政府征用土地、房地产开发商从政府手中购买土地这两个环节，住房成本立刻就可以大幅度降低。第二，农民仍将保有对自己土地的所有权，而又可以获得比政府征用高得多的土地转让收益。由此，城市化的扩张，将采取一种分散的方式，由城市居民在与农民讨价还价中进行。而在这个过程中，农民将自然地实现向市民的转化，不会因为城市化反而成为生活没有着落的“失地农民”。 当然，这一改革最大的利益受损者将是各地政府，因此，土地制度改革的关键就是，政府作出选择：是毅然舍弃自己的既得利益，真正地以民众——既包括城市居民、也包括农民——利益、以公共利益为其惟一的追求目标，还是继续作为一个垄断性商人，在土地市场上逐利？ 假如这一改革难度过大，那么，退而求其次，也应当考虑，对房地产开发过程中的各级政府施加更为刚性的约束。第一，在征地环节，政府应当按照未来的土地转让价格，而非如当下按照农业产值确定征地补偿标准确定给农民的征地补偿。因为，政府征用土地的目的是为了工商业用途。土地交易价格取决于未来的收入流。 第二，各地政府建立公共住房福利基金，比如说，土地转让收入的一定比例必须用于补充这一基金，用于向中低收入群体提供住房福利。 第三，土地转让收益的另一部分，应当用于新开发地区的基础设施建设。建设基础设施是政府的责任。让开发商承担这个责任，实际上是让业主承担，这等于对业主双重征税，因为，业主作为纳税人，其税款的一部分本来就是用于购买政府的基础设施供应的。 附记：可笑的是，中国各级政府口口声声说他们要采取措施降低房价，可他们所能想到的办法就是再多收一点税，希望增加交易成本来降低房价，脑子里面都是屎的人也想不出这么聪明的办法来！ 谁的利益都可以被侵犯，只有政府自己永远是盈利者。 一个叫王小广的人说坚信5年内房价会跌，我不相信他。 因为第一，我坚信，只要5年内这个政府没有得到太多改观，房价下降只能是痴人说梦！ 第二，我坚信，我们不可能再看到这个政府把公众利益放在自己利益前面的那一天了。 所以……
justfool 发表于 00:00 | 阅读全文 | 评论(0) | 引用Trackback(0) | 编辑
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